競売や任意売却においてはこうした現実を直視しない態度が、最終的に大きな失敗を招くことがあります。「あの時決断して任意売却を決断しておけば何とかなったのに」とか「すでに破綻することは分っていたのに、まさか本当に家を失うことになるなんて信じられなかった」とは後になって体験者の口から良く発せられる言葉ですが、すでに家を失ってから後悔しても何の意味もありません。後に残されるのは相変わらず切迫した家計と、強い悔恨の思いだけです。

しかし家計が逼迫して住宅ローンがもうすぐ支払えなくなると感じ始めた時点ですぐに専門家に相談すれば、計画的な任意売却で住宅を有利に売却することも可能です。ローンが実際に滞納する以前であれば、金融機関の対応も親切です。さまざまな相談にのってもらえる可能性もあります。しかしいったん滞納が始まるとこうした金融機関は手のひらを返したように態度を一変させます。

住宅ローンの支払いが大きな負担となってきた時にはとにかく1ヶ月でも早く任意売却の専門家に相談しましょう。

しかしそのようなケースにあてはまらない人の場合や、すでに滞納が1～3ヶ月目に入ってしまった人は早急に任意売却の専門家に相談をしましょう。住宅ローンとは言え、1ヶ月程度の滞納であればまだ余裕を持って計画的な任意売却を 進めることが可能となります。しかし滞納は回数を重ねる毎に急速に事態が悪化します。1ヶ月だけの滞納であれば何とか多めに見られることもありますが、滞納が2ヶ月目、3ヶ月目となるに従って金融機関は実際的な手段に打って出るようになります。この時期になると電話や訪問、メール、DMなどでひんぱんに督促が行われるはずです。精神的にも「これからどうなるのか」といったこれまでに体験したことの無い得体の知れない恐怖に日夜苛まれることになります。こうなると頼れるのは任意売却の業者しかありません。

住宅ローンの滞納が続いた場合、3～6ヶ月後までには住宅ローンの債権は金融機関から保証会社へと管理が移行されます。こうなってしまうと債権者に対して住宅ローンの見直しを検討してもらうということはほとんど不可能になってしまいます。交渉そのものは積極的に行うべきですが決して良い回答は期待できません。

金融機関から保証会社へ債権の管理が移行された場合、さらに1ヶ月ほどが経過した時点で債務者の元に保証会社から一括弁済の要求がなされます。この時期にはあれほど毎日しつようにくり返された電話や訪問による取り立てなども急速に減りますが、これこそ「嵐の前の静けさ」とも呼ぶべき状態で、決して状況が安定しているわけでもなんでもありません。水面下では住宅の競売に向けての調査や手続きが迅速に行われています。

保証会社から一括弁済の要求があって約1ヶ月ほど経過するといよいよ競売申し立てとなります。同時に裁判所からは競売開始決定通知書が届きます。素人考えではここまでことが進行してしまうともうどうにも打つ手がないように感じられますが、プロの任意売却の業者はこの程度の時期であれば決してあきらめることはありません。ただちに任意売却の専門家に相談しましょう。

こういった債務者の鬱々とした状況もおかまい無しに、裁判所から送付された競売開始決定通知書には「この時期から最短の場合には4ヶ月で競売入札開始」などといった文面が記載されています。普通の人なら心が焦るばかりで仕事や家事さえ手に付かないというのが本当のところでしょう。

しかしまだ任意売却に切り替えるチャンスはあります。とは言えはここまで事態が進展してしまうと形勢はかなり不利になると考えておいて下さい。余裕を持って任意売却をするとか、かなり高額で売ることはすべてあきらめてしまいましょう。自宅の売却ですから多くの希望や望みがあることは理解できますが、ここまで来てしまっては売れたらラッキー程度に覚悟しておくことが重要です。有利に進めることができるのはせいぜい滞納3～6ヶ月までです。その期間を過ぎてしまうと任意売却の可能性は急速に小さくなってしまいます。

さて競売開始決定通知書が届いて以降は、裁判所から執行官による自宅の調査が始まります。この執行官による調査が始まるのは競売開始決定通知書が届いてから1ヶ月もたたないような時期で、それから約3ヶ月程度で期間入札となり最終的な買受人が決まってしまいます。

この時点にいたってもどうしても競売だけは避けたいと考えているようなら、即刻専門家に相談をすべきです。裁判所から派遣された執行官が調査を行うのはほぼ3ヶ月程度です。その期間のうち最初の1ヶ月から1ヶ月半くらいまでであれば任意売却に転換できる見込みは残っています。実際にこの時期になって任意売却に急遽切り替えてなんとかうることに成功した例はたくさんあります。とはいえ売る際にさまざまな注文をつけられる時期はとうに過ぎてしまっています。「売れただけで良かった」と考えることにしましょう。

またこの時点では別の重要なポイントがあります。それは裁判所から派遣されてくる執行官に対して誠意をもって接するということです。特にこの時点でもギリギリでの任意売却を考えているようなら執行官の心象は重要になります。

規則によれば競売の開始日までは任意売却に切り替えることが可能であるとされています。しかしこれはあくまでも可能であるというだけの話であって、実際にはよほど条件などが揃っていなければ切り替えることは不可能です。海千山千の専門業者を持ってしてもあきらめるしか他に方法が無いような場合もあるのです。とは言ってもまだ任意売却を願う気持ちが自分のなかにあるようであればあきらめずに相談することが重要です。競売と任意売却とでは後々の処理が大きく異なってきます。両者の結果は雲泥の差なのです。

「入札開始」、この時を向かえて初めて自分の行動力のいたらなかったことに気付く債務者もいます。しかしこの日を向かえてしまってはもはや打つ手はありません。どうしても自宅に住み続けたいのであれば、後は友人や親戚などに入札してもらって賃貸として借り受けるか、投資家などに売ってやはり賃貸として使用料を支払う方法、またはリースバックと呼ばれる方法で新たな購入者に頼み込んで借り受ける方法などが残っているだけです。

任意売却を取扱う専門家はいくつかの種類に分かれています。弁護士や司法書士が行うこともあれば専門で扱う業者なども最近では急速に増えつつあります。こうした種類別の優劣の差と言うのはあまり気にする必要はありませんが、やはり多くの実績を持つ人や事務所に担当してもらう方が成功率は高くなります。

依頼を受けると、業者などは不動産物件などの価格の査定を行います。また同時に任意売却の媒介契約を締結します。この後の流れは2通りに分かれますが、まず通常は債権者との交渉が始まります。債権者が多数存在する場合には配当案なども作成されます。これにより債権に関する交渉が成立すればその時点で初めて競売を取り下げることが可能となります。またもう一方の流れでは媒介契約の締結後に直接物件の購入希望者を募ります。購入希望者が現れ、購入が決定すればこれもこの時点で競売の取り下げとなり

しかし通常の中古物件を販売する場合と大きく異なる点として、任売の場合は債権者との合意が必ず必要となります。これにより通常の中古物件を売る際には売主と新たな買主の間に専門の業者が介入するのに対して、任意売却では売主と買主の他、さらに債権者の間に専門の業者が入って仲介する形になります。さらに各ケースによっても異なりますが、固定資産税や住民税などの税金の支払いの滞納や、分譲マンションなどで管理費や大規模修繕積立金などにも滞納があるようであれば、その清算や交渉に関しても専門業者が介入することになります。

さてでは債権者側の目には、こうした専門業者に依頼すると言うことはどのように写るのでしょうか。実は競売に比較した場合、任意売却には高額で物件が処分できるという大きなメリットがあるため、ほとんどの債権者は反対することはまずありません。それどころか住宅金融支援機構などの場合には積極的にすすめて手順書などを発行する場合もあります。

専任媒介契約というのはただ一社だけに住宅などの仲介や売買を依頼する方法です。この専任媒介契約は通常の中古物件の仲介などでも締結する場合があります。専任媒介契約の依頼を受けた不動産業者は依頼を受けた日から7日以内に指定流通機構へ登録し、また2週間に1回以上業務処理状況を依頼人の元に報告しなければなりません。またこの時の報告の方法は「文書」にて行われなければなりません。

不動産業者はこの専任媒介契約の締結を期に、住宅などの販売活動を開始します。専任媒介契約を受けた不動産業者などは優先的に任意売却となった物件の販売を行います。通常の中古物件などの場合は、状況にもよりますが特に売却のタイムリミットなどを設定しない場合も多くあります。これは少しでも高く物件を売ろうと望む場合、タイムリミットを設けてしまうとなかなかうまく商談が成立しないことがあるためです。不動産などの場合「売り急ぐ」ことはデメリットにしかなりません。しかし物件が任意売却の物件となると話は別です。うかうかしているとタイムリミットが来てしまい下手をすると競売での処分となってしまいかねません。

住宅金融支援機構のホームページを見てみればすぐに分ることですが、住宅金融支援機構では任意売却の基本的な知識から、全体の流れやポイントなどにいたるまでかなり詳細な資料を提供しています。これらの書類やパンフレットはPDF形式などで作られている場合もあり、ダウンロードしてプリントすることによって小雑誌として活用することができます。また住宅金融支援機構では売却の際の仲介業者の紹介なども行っています。ただし仲介業者は債務者自身が選定することももちろん可能です。

また任意売却を行う場合にはあらゆる担保権を抹消する必要があります。これは物件の売却の際に担保権の付いたままの物件を購入する人はいないためです。しかし担保者が多く存在する時には、たとえ物件が売却できたとしても、順位が後ろの順位の担保者にまでは分け前が回って来ないことがあります。このためまったく担保が回収できないのであれば任意売却に同意しないというかたくなな態度を取る債権者も出てきます。こうなるとせっかくの売却も進めることはできません。そこで住宅金融支援機構では後順位担保権者に対して任意売却を認めてもらうための「ハンコ代」として10～20万円程度の現金を支払う場合があります。